Lakóingatlanokra vonatkozó 5 %-os áfamérték alkalmazásának szabályai

A 2007. évi CXXVII. általános forgalmi adóról szóló törvény (továbbiakban Áfa tv.) 82 § (2) bekezdése és 3. számú melléklet I. rész 2016. január 1-jét?l kezd?d?en hatályos 50-51. pontjai alapján a lakóingatlanok adókulcsa 5 %-ra csökkent.

Az 5 %-os adómérték alkalmazásához az alábbi feltételek együttes teljesülése esetén van lehet?ség:

1.       A lakóingatlannak újnak kell min?sülnie

2.       Az ingatlannak lakás céljára kell létesülnie

3.       A lakóingatlannak méretkorlátozáson belülinek kell lennie

Els? feltétel:

Az ingatlannak új építés?nek vagy használatba nem vettnek (építés alatt állónak) kell lennie. Az a lakóingatlan újnak min?sül, amelynek els? rendeltetésszer? használatbavétele óta nem telt el két év.

Építés alatt álló, rendeltetésszer? használatba nem vett ingatlanok körébe tartoznak a beépítés alatt álló, a félkész, szerkezetkész ingatlanok, illetve azok a befejezett ingatlanok is, amelyek tekintetében használatbavétellel összefügg? engedélyezési vagy tudomásulvételi eljárás folyamatban van.

Els? rendeltetésszer? használatbavételr?l beszélünk abban az esetben is, ha a meglév? ingatlanból b?vítéssel, átalakítással létrehozott új használatbavételi engedéllyel rendelkez? ingatlan vonatkozásában az átalakítás funkcióváltást/ rendeltetésbeli változást jelent.

Második feltétel:

Az ingatlannak lakás céljára létesítettnek és az ingatlan –nyilvántartásban lakás vagy lakóház megnevezéssel kell szerepelnie. Nem tartozik a lakóingatlan fogalmába a lakás rendeltetésszer? használatához nem szükséges helyiség még akkor sem, ha az a lakóépülettel egybeépült, így különösen: a garázs, a m?hely, az üzlet, a gazdasági épület. E fogalom meghatározás alapján a lakás rendeltetésszer? használatához nem szükséges helyiség akkor sem min?sül lakóingatlannak, ha az ilyen helyiség az ingatlan nyilvántartásban nem került külön feltüntetésre. Amennyiben az értékesítésre kerül? ingatlan lakóingatlant és fentiekben említett lakóingatlannak nem min?sül? helyiséget (pl. garázs) is tatalmaz, az értékesítés adóalapját meg kell osztani, a lakóingatlannak nem min?sül? ingatlan adóalapjára 27%-os mérték? általános forgalmi adót kell felszámítani.

Harmadik feltétel:

A kedvezményes adókulcsú lakóingatlanok méretkorlátozás alá esnek. A többlakásos lakóház esetében az egyes lakások hasznos alapterülete 150 m²-t, az egylakásos lakóingatlanok esetében a hasznos alapterület a 300 m²-t nem haladhatja meg. Az a helyiség vagy épületszerkezettel részben vagy egészben közrefogott tér vízszintes vetületen számított területéb?l az min?sül hasznos alapterületnek, amelyen a belmagasság eléri vagy meghaladja az 1,9 métert. Az áfa törvény szempontjából az összes hasznos alapterület számítása során figyelembe kell venni az összes építményszint hasznos alapterületét. Építményszint alatt az építmény mindazon használati szintje értend?, amelyen helyiség van, azzal, hogy nem min?sül építményszintnek a padlás, valamint a tet?szint.

A padlást, illet?leg beépítettlen tet?teret az áfa törvény szerinti hasznos alapterület számítása során nem kell figyelembe venni. Az olyan beépített tet?tér, amely a lakóingatlan rendeltetésszer? használatához szükséges, huzamosabb tartózkodásra alkalmas építményszintnek min?sül, hasznos alapterület számítása során szükséges figyelembe venni.

A pinceszint az összes hasznos alapterület számítása során építményszintnek min?s?l és 1,9 métert elér? belmagasság esetén az áfa törvény szerinti  hasznos alpterületbe beleszámít, függetlenül, attól, hogy általában tároló helyiségként fukcionál.

A küls? tartózkodó terek (terasz, erkély, loggia, tornác) a hasznos alapterületbe tartozásuk során szintén figyelembe kell venni, hogy a belmagasság legalább  1,9 méter. Mivel a felsorolt terek részben vagy egészben épületszerkezet fogja közre (korléát, mellvéd, épület falszakasza), ezért ezen terek hasznos alapterületét is számításba kell venni az áfa törvény hasznos alapterület számításához. Fontos, hogy a belmagasságra vonatkozó feltétel ezen terek esetén kizárólag abban az esetben értelmezhet?, amennyiben fedettek. Ebb?l következ?en a fedetlen, illetve 1,9 méter belmagasságot el nem ér? ilyen terek nem számítanak az áfa törvény szerinti hasznos alapterületbe. Fontos kiemelni továbbá, hogy ezen terek az áfa törvény megítélése szempontjából lakóingatlannak min?sül és függetlenül attól, hogy az 5 % áfa alkalmazhatósága során a hasznos alapterület számításakor figyelmen kívül hagyhatók 5 % áfakulcs alkalmazásával értékesíthet?ek.

Lakóingatlan értékesítésnek min?sül? értékesítések

Lakóingatlan értékesítés, mely adásvétel a vev?t tulajdonosként való rendelkezésre jogosítja, az ingatlan tulajdonjogát bejegyzik az ingatlan- nyilvántartásba 5 %-os áfakulcs alkalmazandó, a fenti három feltétel együttes teljesülése esetén.

Az Áfa tv. vonatkozó rendelkezései további ügyleteket termékértékesítésként min?sítenek. Ilyenek például a zárt vég? pénzügyi lízing vagy az ingyenes átadás is, a három fenti feltétel teljesülése esetén.

Ingatlan értékesítés az Áfa tv. 10. § d) pontja szerinti ügylet, vagyis az építési-szerelési munkával létrehozott, az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzend? ingatlan átadása a jogosultnak, még abban az esetben is, ha a teljesítéshez szükséges anyagokat és egyéb termékeket a jogosult bocsátotta rendelkezésre. A kérdés, hogy mikor lesz az épít?ipari szolgáltatás termékértékesítés, amelyre az 5 %-os adókulcs alkalmazandó? A hatóság álláspontja szerint akkor beszélünk termékértékesítésr?l az építési szolgáltatás esetén, ha az ingatlan kivitelezése szerkezetkész állapotig valósul meg. A szerkezetkész fogalmát a kapcsolódó jogszabályok nem definiálják, így gyakorlatilag a szerz?d? felek határozzák meg. A jogszabály szövegéb?l arra következtetünk, hogy akkor min?sül termékértékesítésnek (így 5 %-os adókucs alá), ha az építési szolgáltatás keretében átadandó lakóingatlan használatbavételre és ingatlan –nyilvántartási bejegyzésre alkalmas állapotban van.

Adó-visszatérítési támogatás

E támogatási forma részletszabályait a 16/2016. (II.10.) kormányrendelet szabályozza. Természetes személy a rendelet alapján igényelheti a fentiekben körülírt feltételeknek megfelel? lakóingatlan építési költségeinek áfatartalmát, melynek fels? korlátja 5 millió forint. A már folyamatban lev? építés esetén, mely esetén még nincs használatbavételi engedély a költségek 2015. január 1. után számlázott áfatartalmát lehet visszatéríttetni. A telekvásárlás, az anyagvásárlás valamint az építési munkák költségei vonatkozásában áthárított adóra érvényesíthet? a visszatérítés. Lényeges feltétel, hogy a telek értékén kívüli bekerülési érték 70 %-áról számlával kell rendelkeznie az építtet?nek.

Ki lehet számolni, hogy milyen értékhatárig járunk jobban a visszatérítéssel, és milyen érték felett olyan építési szerelési szolgáltatás igénybevételével, amely 5 %-os áfakulcs alá tartozik. A „fordulópont”  megközelít?leg nettó 22 700 000 Ft-nál van. Ezen összegnél  egyenl? az adómegtakarítás értéke, vagyis ugyanakkora összeg lesz a lakóingatlan vételára ha egyetlen generálkivitelez? végzi a kivitelezést, vagy külön szolgáltatások/anyagbeszerzések során készül el az ingatlan.  A 22,7 mFt-os vételár feletti lakóház esetén építési- szerelési munkával létrehozott (generálkivitelez? alkalmazásával) lakóingatlan esetén érhet? el magasabb összeg? adómegtakarítás a kedvez?bb áfakulcs következtében.

Balatonvilágos, 2016.08.02.

Lénártné Király Klára

Adótanácsadó