5% ÁFA? Hogyan is.

Lakóingatlanokra vonatkozó 5 %-os áfamérték alkalmazásának szabályai

A 2007. évi CXXVII. általános forgalmi adóról szóló törvény (továbbiakban Áfa tv.) 82 § (2) bekezdése és 3. számú melléklet I. rész 2016. január 1-jétől kezdődően hatályos 50-51. pontjai alapján a lakóingatlanok adókulcsa 5 %-ra csökkent.

Az 5 %-os adómérték alkalmazásához az alábbi feltételek együttes teljesülése esetén van lehetőség:

1.       A lakóingatlannak újnak kell minősülnie

2.       Az ingatlannak lakás céljára kell létesülnie

3.       A lakóingatlannak méretkorlátozáson belülinek kell lennie

Első feltétel:

Az ingatlannak új építésűnek vagy használatba nem vettnek (építés alatt állónak) kell lennie. Az a lakóingatlan újnak minősül, amelynek első rendeltetésszerű használatbavétele óta nem telt el két év.

Építés alatt álló, rendeltetésszerű használatba nem vett ingatlanok körébe tartoznak a beépítés alatt álló, a félkész, szerkezetkész ingatlanok, illetve azok a befejezett ingatlanok is, amelyek tekintetében használatbavétellel összefüggő engedélyezési vagy tudomásulvételi eljárás folyamatban van.

Első rendeltetésszerű használatbavételről beszélünk abban az esetben is, ha a meglévő ingatlanból bővítéssel, átalakítással létrehozott új használatbavételi engedéllyel rendelkező ingatlan vonatkozásában az átalakítás funkcióváltást/ rendeltetésbeli változást jelent.

Második feltétel:

Az ingatlannak lakás céljára létesítettnek és az ingatlan –nyilvántartásban lakás vagy lakóház megnevezéssel kell szerepelnie. Nem tartozik a lakóingatlan fogalmába a lakás rendeltetésszerű használatához nem szükséges helyiség még akkor sem, ha az a lakóépülettel egybeépült, így különösen: a garázs, a műhely, az üzlet, a gazdasági épület. E fogalom meghatározás alapján a lakás rendeltetésszerű használatához nem szükséges helyiség akkor sem minősül lakóingatlannak, ha az ilyen helyiség az ingatlan nyilvántartásban nem került külön feltüntetésre. Amennyiben az értékesítésre kerülő ingatlan lakóingatlant és fentiekben említett lakóingatlannak nem minősülő helyiséget (pl. garázs) is tatalmaz, az értékesítés adóalapját meg kell osztani, a lakóingatlannak nem minősülő ingatlan adóalapjára 27%-os mértékű általános forgalmi adót kell felszámítani.

Harmadik feltétel:

A kedvezményes adókulcsú lakóingatlanok méretkorlátozás alá esnek. A többlakásos lakóház esetében az egyes lakások hasznos alapterülete 150 m²-t, az egylakásos lakóingatlanok esetében a hasznos alapterület a 300 m²-t nem haladhatja meg. Az a helyiség vagy épületszerkezettel részben vagy egészben közrefogott tér vízszintes vetületen számított területéből az minősül hasznos alapterületnek, amelyen a belmagasság eléri vagy meghaladja az 1,9 métert. Az áfa törvény szempontjából az összes hasznos alapterület számítása során figyelembe kell venni az összes építményszint hasznos alapterületét. Építményszint alatt az építmény mindazon használati szintje értendő, amelyen helyiség van, azzal, hogy nem minősül építményszintnek a padlás, valamint a tetőszint.

A padlást, illetőleg beépítettlen tetőteret az áfa törvény szerinti hasznos alapterület számítása során nem kell figyelembe venni. Az olyan beépített tetőtér, amely a lakóingatlan rendeltetésszerű használatához szükséges, huzamosabb tartózkodásra alkalmas építményszintnek minősül, hasznos alapterület számítása során szükséges figyelembe venni.

A pinceszint az összes hasznos alapterület számítása során építményszintnek minősűl és 1,9 métert elérő belmagasság esetén az áfa törvény szerinti  hasznos alpterületbe beleszámít, függetlenül, attól, hogy általában tároló helyiségként fukcionál.

A külső tartózkodó terek (terasz, erkély, loggia, tornác) a hasznos alapterületbe tartozásuk során szintén figyelembe kell venni, hogy a belmagasság legalább  1,9 méter. Mivel a felsorolt terek részben vagy egészben épületszerkezet fogja közre (korléát, mellvéd, épület falszakasza), ezért ezen terek hasznos alapterületét is számításba kell venni az áfa törvény hasznos alapterület számításához. Fontos, hogy a belmagasságra vonatkozó feltétel ezen terek esetén kizárólag abban az esetben értelmezhető, amennyiben fedettek. Ebből következően a fedetlen, illetve 1,9 méter belmagasságot el nem érő ilyen terek nem számítanak az áfa törvény szerinti hasznos alapterületbe. Fontos kiemelni továbbá, hogy ezen terek az áfa törvény megítélése szempontjából lakóingatlannak minősül és függetlenül attól, hogy az 5 % áfa alkalmazhatósága során a hasznos alapterület számításakor figyelmen kívül hagyhatók 5 % áfakulcs alkalmazásával értékesíthetőek.

Lakóingatlan értékesítésnek minősülő értékesítések

Lakóingatlan értékesítés, mely adásvétel a vevőt tulajdonosként való rendelkezésre jogosítja, az ingatlan tulajdonjogát bejegyzik az ingatlan- nyilvántartásba 5 %-os áfakulcs alkalmazandó, a fenti három feltétel együttes teljesülése esetén.

Az Áfa tv. vonatkozó rendelkezései további ügyleteket termékértékesítésként minősítenek. Ilyenek például a zárt végű pénzügyi lízing vagy az ingyenes átadás is, a három fenti feltétel teljesülése esetén.

Ingatlan értékesítés az Áfa tv. 10. § d) pontja szerinti ügylet, vagyis az építési-szerelési munkával létrehozott, az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzendő ingatlan átadása a jogosultnak, még abban az esetben is, ha a teljesítéshez szükséges anyagokat és egyéb termékeket a jogosult bocsátotta rendelkezésre. A kérdés, hogy mikor lesz az építőipari szolgáltatás termékértékesítés, amelyre az 5 %-os adókulcs alkalmazandó? A hatóság álláspontja szerint akkor beszélünk termékértékesítésről az építési szolgáltatás esetén, ha az ingatlan kivitelezése szerkezetkész állapotig valósul meg. A szerkezetkész fogalmát a kapcsolódó jogszabályok nem definiálják, így gyakorlatilag a szerződő felek határozzák meg. A jogszabály szövegéből arra következtetünk, hogy akkor minősül termékértékesítésnek (így 5 %-os adókucs alá), ha az építési szolgáltatás keretében átadandó lakóingatlan használatbavételre és ingatlan –nyilvántartási bejegyzésre alkalmas állapotban van.

Adó-visszatérítési támogatás

E támogatási forma részletszabályait a 16/2016. (II.10.) kormányrendelet szabályozza. Természetes személy a rendelet alapján igényelheti a fentiekben körülírt feltételeknek megfelelő lakóingatlan építési költségeinek áfatartalmát, melynek felső korlátja 5 millió forint. A már folyamatban levő építés esetén, mely esetén még nincs használatbavételi engedély a költségek 2015. január 1. után számlázott áfatartalmát lehet visszatéríttetni. A telekvásárlás, az anyagvásárlás valamint az építési munkák költségei vonatkozásában áthárított adóra érvényesíthető a visszatérítés. Lényeges feltétel, hogy a telek értékén kívüli bekerülési érték 70 %-áról számlával kell rendelkeznie az építtetőnek.

Ki lehet számolni, hogy milyen értékhatárig járunk jobban a visszatérítéssel, és milyen érték felett olyan építési szerelési szolgáltatás igénybevételével, amely 5 %-os áfakulcs alá tartozik. A „fordulópont”  megközelítőleg nettó 22 700 000 Ft-nál van. Ezen összegnél  egyenlő az adómegtakarítás értéke, vagyis ugyanakkora összeg lesz a lakóingatlan vételára ha egyetlen generálkivitelező végzi a kivitelezést, vagy külön szolgáltatások/anyagbeszerzések során készül el az ingatlan.  A 22,7 mFt-os vételár feletti lakóház esetén építési- szerelési munkával létrehozott (generálkivitelező alkalmazásával) lakóingatlan esetén érhető el magasabb összegű adómegtakarítás a kedvezőbb áfakulcs következtében.

Balatonvilágos, 2016.08.02.

Lénártné Király Klára

Adótanácsadó